Фильтр
Общая площадь
Этажность
Отделка фасада
Количество спален
Дополнительно
Стоимость (млн. руб.)

Выбор участка под застройку

Как выбрать участок под застройку?

Выбор участка для строительства дома - не менее важная и ответственная задача, чем создание проекта или непосредственное строительство. Чтобы дом стоял надежно и прочно, а при строительстве не возникало множество проблем, нужно выбрать для строительства хороший участок.

Перед заключением сделки и принятием решения о ее возможности следует очень внимательно осмотреть участок. На что стоит обратить внимание? На наличие недалеко от участка реки, озера, леса; на удаленность инфраструктуры, на особенности ландшафта и т.д.

Также очень важно выявить факторы, которые сделают строительство на участке затруднительным и даже невозможным. При продаже вам вряд ли об этом сообщат, чтобы не сорвать сделку, поэтому изучать все ограничение придется самостоятельно.

Так, чтобы построить дом площадью от 120 до 150 квадратных метров, необходим участок не менее 8 соток, для дома в 160-250 квадратных метров от 10 до 15 соток. Участки меньшего размера используются только для строительства сезонных домов - дачи или летнего домика. Конечно, возможно возвести коттедж и на 6 сотках, но это будет очень сложно. Чтобы соблюсти баланс между постройками и зеленой зоной на участке, воспользуйтесь таблицей:

Площадь Форма Размеры, ширина х длина, м Оценка под застройку
6 соток Прямоугольник 25 х 24 Оптимальный
20 х 30 Достаточный
15 х 40 Неудобный
8 соток 25 х 32 Оптимальный
20 х 40 Достаточный
18 х 44 Неудобный
10 соток 30 х 33,3; 25 х 40 Оптимальный
20 х 50 Достаточный
18 х 55 Неудобный
15 соток 30 х 50 Оптимальный
25 х 60 Достаточный
20 х 75 Неудобный

Форма участка так же важна, как и размер. Наилучшим считается соотношение сторон один к полутора. Более узкие, вытянутые вдоль участки или участки неправильной формы гораздо менее удобны для строительства. Важно учесть тот факт, что в строительных нормах и правилах установлено расстояние между домом и забором не меньше трех метров, а расстояние до деревянных построек на соседних участках должно быть более 15 метров.

Хороший способ узнать обо всех недостатках участка - поговорить с будущими соседями. Они могут рассказать вам о местности, ее особенностях и других нюансах.

Рельеф и климатические условия для строительства

Рельеф оказывает большое влияние как на пригодность участка для строительства, так и на его стоимость. Но не стоит гнаться за дешевизной, так как слишком специфический рельеф может вылиться в большие траты при строительстве.

Главная характеристика рельефа - это уклон поверхности. Чтобы его рассчитать, нужно определить расстояние между двумя точками и землей соответственно и поделить эту разность на расстояние между точками.

Лучше всего для строительства подходят ровные участки либо участки с минимальным уклоном - не более 3 процентов. При этом уклон должен быть к югу - так участок получит больше тепла. Особенно удачны ровные участки в том случае, если вы хотите вести строительство по готовому проекту типового дома.

Участки с уклоном от 3 до 8 процентов создают некоторые трудности при проектировании и строительных работах, но допустимы для строительства. На таких участках, как правило, повышается расход времени и средств на строительство фундамента и цокольного этажа, кроме этого ощутимых различий нет. Также такие участки можно сделать ровнее, если снять немного грунта с более высокой части или подсыпать на более низкую часть. Однако это тоже увеличит расходы на строительство.

Участки со средним или крутым уклоном, до и более 20% соответственно, могут быть использованы для строительства, но только в том случае, если для дома разработан индивидуальный проект. Проектирование и само возведение здания в этом случае будет несколько дороже.

Среди серьезных минусов участка можно выделить:

  • Крутой склон, смотрящий в сторону севера.
  • Вероятность сезонного подтопления, близость рек или грунтовых вод.
  • Отсутствие или плохое состояние подъездных путей к участку.
  • Далекое расположение инфраструктуры.

На подходящем участке удобнее не только строить, но и жить.

К климатическим условиям можно отнести:

  • Перепады температур в разное время года.
  • Влажность воздуха.
  • Количество снега зимой.
  • Направление розы ветров.
  • Глубина промерзания земли.
  • Уровень грунтовых вод.

Эти условия очень важны при выборе конструкции фундамента и глубины его заложения, ограждающих конструкций, типа кровли и других элементов.

На конструкцию дома также влияет снеговая и ветровая нагрузка.

Масса снежного покрова в разных районах России может составлять от 50 до 250 килограммов на квадратный метр. Это важно учитывать при проектировании и возведении стропильной системы. Стропила должны выдерживать не только вес кровельного материала, но и вес снега. Учитывается нагрузка снега и в качестве суммарной нагрузки на фундамент.

Ветровая нагрузка в разных районах нашей страны варьируется от 27 до 100 килограммов на квадратный метр. Это нагрузка приходится на вертикальные поверхности.

Больше информации о температуре воздуха, влажности, количестве осадков, в том числе и снега, давлении ветра и других климатических параметрах можно узнать в строительных нормах и правилах.

Грунты и грунтовые воды. На чем стоит дом?

Грунт является основанием для будущего дома, поэтому от его характеристик самым прямым образом зависит, насколько прочно и ровно будет стоять дом. Чем равномернее грунт, тем лучше - дом на нем держится устойчиво и осадка происходит равномерно.

Различают следующие виды грунтов:

Наименование Характеристика Глубине заложения фундамента
Скалистые Надежны, прочны, не сжимаются, не размываются и н е промерзают Фундаменты на таких грунтах можно закладывать прямо на поверхности
Хрящеватые (хрящ, гравий, обломки камня) Надежны, прочны, не сжимаются и не размываются Фундаменты на таких грунтах следует закладывать на глубину не менее 50 см независимо от глубины промерзания грунта
Песчаные Легко вынимаются, хорошо пропускают воду, значительно уплотняются под нагрузкой и незначительно промерзают Фундаменты на таких грунтах можно закладывать на глубину от 40 до 70 см.
Глинистые Способны сжиматься, размываться, а замерзая – вспучиваться. Если такие грунты находятся во влажной среде, фундаменты нужно закладывать на расчетную глубину промерзания
Суглинки и супеси Смеси из песка и глинястых частиц. Суглинки содержат от 10 до 30 % глинистых частиц, супеси – от 3 до 10 %. Оба грунта занимают промежуточное положение между глиной и песком. Если указанные грунты находятся во влажном состоянии, глубина заложения фундаментов должна быть не менее расчетной глубины промерзания

Чтобы определить тип грунта необходимо обратиться в специальную лабораторию для проведения инженерно-геологического исследования. Необходимо взять пробы почвы и произвести ее бурение, а для этого нужно специальное оборудование. Но такие исследования могут значительно увеличить стоимость строительства, поэтому можно прибегнуть и к менее точным, но дешевым методам определения качества грунта.

Чтобы определить тип грунта, нужно пробурить его на ту глубину, на которую он промерзает в зимнее время. Также необходимо определить сезонные изменения грунта и гидрогеологические особенности местности.

Глубина промерзания грунтов определяется по району расположения участка:

Город Нормативная глубина промерзания, м
Суглинки Пески пылеватые и мелкие Пески крупные, средней крупности Крупно-обломочные грунты
Москва 1,35 1,64 1,76 2,00
Дмитров 1,38 1,68 1,80 2,04
Кашира 1,40 1,70 1,83 2,07
Владимир 1,44 1,75 1,87 2,12
Тверь 1,37 1,67 1,79 2,03
Калуга 1,34 1,63 1,75 1,98
Тула 1,34 1,63 1,75 1,98
Рязань 1,41 1,72 1,84 2,09
Ярославль 1,48 1,80 1,93 2,19
Вологда 1,50 1,82 1,95 2,21
Нижний Новгород 1,49 1,81 1,94 2,20
Санкт-Петербург 1,16 1,41 1,51 1,71
Новгород 1,22 1,49 1,60 1,82

Бурение проводится в нескольких точках в том месте, где планируется размещение дома. При размере дома 10 на 10 метров шурфы делают на каждом углу площадки и еще три - в ее центре. Между отверстиями должно быть не менее двух-трех метров. Чтобы составить представление об уровне грунтовых вод, бурение лучше делать весной или осенью.

Тип грунта можно определить визуально, если рассмотреть взятые на необходимой глубине образцы.

Грунт Характеристика
Структура Способность скатывания «в шнур» Растирание в ладони
Хрящеватый Визуально определяются крупные частицы обломочных пород и камня Не скатывается Не растирается, преобладают частицы обломочных пород
Песчаный Визуально определяются частицы песка Рассыпается на мелкие частицы Не растирается, преобладают песчаные частицы
Глинистый Однородная структура без выраженных примесей Легко скатывается в шнур диаметром 1 см Легко растирается, не чувствуются песчаные частицы
Суглинки и супеси Структура с выраженными примесями песка Трудно скатывается, края трескаются Трудно растирается, чувствуется песчаные частицы

Уровень грунтовых вод необходимо определять не раньше, чем через три или даже пять дней после бурения.

Отметка, на которой почва будет насыщена водой, и будет уровнем грунтовых вод. Самый низкий уровень грунтовых вод встречается у хрящеватых грунтов. У остальных типов грунтов определение уровня грунтовых вод проводится в индивидуальном порядке. Оптимальный уровень составляет 2,5 метра от поверхности земли. Если вода расположена выше, то грунт будет слишком влажным и его несущая способность гораздо ниже. Подвал, фундамент и цокольный этаж в таком случае будут отсыревать. Поэтому для строительства обычно проводится осушение участка.

Требования строительных нормативов

Участки для малоэтажного строительства отводятся местным самоуправлением и администрацией субъектов РФ в соответствии с законодательно принятыми правилами и нормами.

Требования к малоэтажному строительству в нашей стране определяются следующими документами:

  • Сводом правил по проектированию и строительству (СП 30-102-99) «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»;
  • СНиП 2.08.01.-89 «Жилые здания»;
  • СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения»;
  • СП 11-106-97 «Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан»;
  • НПБ 106-95 «Индивидуальные жилые дома. Противопожарные требования».

Приводимые в них требования необходимо учитывать при строительстве жилого дома.

Основные требования можно описать так:

  • Площадь участка должна быть не менее 0,06 га, если он предназначен для строительства жилого дома.
  • Участок должен иметь ограждение, но не затеняющее соседних участков - решетчатое либо сетчатое, высотой в полтора метра.
  • На участке можно возвести жилой дом и/или хозяйственные и иные постройки - гараж, баню/, душ, навес, летнюю кухню и т.д.
  • Между жилыми зданиями должны быть расстояние, гарантирующее безопасность в случае пожара.
    • Не меньше 6 метров для домов из камня или бетона.
    • Не меньше 8 метров, если каменные или бетонные дома имеют деревянные перекрытия.
    • Не меньше 10 метров, если один из домов бетонный или каменный, а другой - деревянный.
    • Не меньше 15 метров между двумя деревянными домами.
  • От красной линии улицы дом должен находиться на расстоянии в 5 метров, от красной линии проезда - не меньше 3 метров.
  • До границы с соседним участком все полстройки должны иметь определенное расстояние.
    • Жилой дом - 3 метра.
    • Постройки для содержания птиц или скота - 4 метра.
    • Хозяйственные постройки - 1 метр.
    • Деревья - от 1 до 4 метров, в зависимости от высоты.

Чтобы определить расстояние между строением и границей участка, необходимо взять точку на цоколе или стене дома либо на выступающей точке строения, если она выступает больше, чем на полметра.

Хозяйственные постройки рекомендуется группировать и располагать в глубине участка. Если они располагаются вблизи от соседнего участка, то скат крыши лучше делать в сторону своего.

Высота хозяйственных помещений должна быть не менее 2 метров, жилых - не менее 2,2 метра. Самые низкие постройки - это погреба, высота их может составлять от 1,6 метра.

Соблюдение всех нормативов, правил и требований позволяет сократить расходы, как при проведении строительных работ, так и во время согласования проекта.